5000套单身公寓扎堆上市——
第三代单身公寓五大软肋

从1998年双牛大厦的第一代单身公寓，到以国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦等为代表的第二代单身公寓的建设，小户型或单身公寓一直是楼市中较为惹人注目的房产品。

据阳光顾问统计，去年年底到今年年底，杭城有20多个楼盘推出小户型公寓，总计5000余套的供应量，是杭城历年单身公寓上市量之最。包括在销和下半年将推的单身公寓，今年称得上单身公寓的集中销售年。这批单身公寓类型各异，包含产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的SOHO等各种定位的产品，被称为第三代单身公寓。

第三代单身公寓还会重现第一代第二代单身公寓那样的投资风暴吗？业内人士指出，目前杭城的单身公寓存在着不少不足或缺陷，可能成为制约单身公寓投资价值的瓶颈。

缺陷一：多区域分布，竞争激烈

目前杭州在销或将销的单身公寓主要分布在市中心、钱江新城和滨江等区域。
从目标客户的选择上看，单身公寓对主城区年轻客户的争夺最为激烈，城市中心（次中心）、城西、城北区块、钱江新城、滨江等多个区域单身公寓物业将其年轻人作为全部或者部分目标客户群。由于区域呈现多样化分布，将会分流部分客源，专家预测，市场上将很难形成第一、二代单身公寓销售时的火爆场面。

缺陷二：概念混乱，定位不清晰

第三代单身公寓不像前二代只是简单的小户型，虽然名称多种多样，但实际上产品自身还是“换汤不换药”，只是为了在激烈的竞争中占据一席之地，在概念上有所区别罢了。

酒店式公寓是单身公寓新冒出的一种类型。有些楼盘对外公布的信息都将自己的小户型公寓称为“酒店式公寓”，但当电话咨询时，却往往是另外一种称谓。

专家指出，所谓酒店式公寓，是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，一般由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，消费者是高级白领、经理和总裁等。然而，杭州目前宣称为酒店式公寓的楼盘，可能除了有简装修以外，一般达不到酒店的配套。而有些楼盘的酒店式公寓类似商务公寓，或打擦边球，叫公寓式写字楼。而有些单身公寓仅是为了小区冲容积率指标，或作为小区大户型公寓的补充而设置的，面积不大，一般都是毛坯房。

缺陷三：50年产权公寓不利投资

杭州自双牛大厦开发单身公寓已来，市民们才逐渐认到，所谓单身公寓其用地性质一般是“公建用地”，产权性质只有50年。和一般的公寓产权70年不一样。

2004年年初，杭州市建委出台了《关于规范杭州市区房地产市场部分公共建筑设计与管理的若干意见》，其中规定，“公建建筑项目不得出现带有公寓、花园、花苑等含有住宅性质的名称。”

于是，第三代单身公寓涌现出大量有70年产权的单身公寓，但相比之下，更多的单身公寓却还是50年产权的，比如钱塘·沁园、世贸丽晶城、绿都·泰富广场、绿都·百瑞广场、凤凰城、新青年广场。

记者发现，有部分50年产权的单身公寓售价比70年产权的单价低千元左右。在萧山就有一个打着“SOHO”概念的楼盘，四面环水，品质也不错，均价却只有5300元/平方米，而相邻楼盘东信莱茵园好一点的房子价格已达到6000~7000元/平方米。看起来，似乎很诱人，但据知情者透露，这类房子弊病不少：由于公建用地的关系，不仅最高土地使用年限为50年，且没有烟道、污水管等住宅配套设施，不能申请管道煤气，不得作为办理户籍、学生入学手续的依据。而且，很多50年产权的单身公寓办公居住混杂，发展到最后，就完全成为办公用房，如国都发展大厦，居住的功能则不能实现。

缺陷四：朝北单身公寓政策“受卡”

众所周知，单身公寓由于户型结构上的缺陷，采光通风功能较少。而这一先天性弱点从长远看可能使单身公寓被淘汰出市场。

一部专门针对居民住宅建筑设计而拟订的规范——《住宅建筑规范(暂定名)》，近期由建设部向社会征求意见。据一些业内人士介绍，其中一些条文对单身公寓作为相关规定。比如每套住宅至少应有一间朝向获得日照。卧室、起居室(厅)、厨房应有外窗。

据一些有经验的设计师介绍，这条规定对单身公寓影响非常大。因单身公寓往往户型比较小，建筑高层体量比较大，很多单套的房子处北向，根本得不到日照。很显然，规范实施后，朝北的单身公寓可能被“挤”出市场。

缺陷五：不办理酒店式公寓按揭

4月初，中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行对小户型公寓贷款作出限制。虽说，一手单身公寓按揭在实际办理中受卡较少，但酒式店公寓被明确规定不能按揭。

银行为什么对酒店式公寓“另眼相待”？据建行西湖之行个人住房贷款科科长许光介绍，相比其他单身公寓，酒店式公寓实行物业统一管理，购买者是纯粹的投资者，贷款风险相比自住为主的单身公寓来说显然大得多。

另外，由于目前大部分单身公寓或酒店式公寓是公建用地，或综合用地，银行按揭贷款的首付一般比公寓要高，达到40%，贷款年限也只能有10年左右。

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