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房地产政策问答----杭州新注册公司如何合理避税 怎样才能合理避税

一、商品房预售、预订
（一）购买期房有哪些风险？
答：购买期房对消费者而言，可能面临的风险有延期交房问题，商品房质量问题，小区配套问题等。这些风险有些是由于开发商自身的经营造成的，有些是由于开发商自身无法克服的客观因素造成的。其主要原因是从期房变成现房的过程中，内外因素的变化，尤其是一些重大变故的对商品房建设会产生影响。从市场情况看，购期房产生纠纷的比例不高，但对大部分购房者来说，住房消费是人生中的最大消费之一，规避风险的最好办法一是选择有信誉的开发商；二是在合同中对有关的权利义务明确约定，一旦发生纠纷也可以寻求法律的保护。

（二）"无预售许可证"能否签订定购协议？
答：不能。根据国家法律、法规规定，商品房预售必须在取得预售许可证后方能进行，未领取预售许可证的，不得进行商品房预售，不得以预定、预约、认购、定购等方式变相预售商品房。没有取得商品房预售许可证擅自预售或预定、预约、认购、定购等变相预售的，属于违法销售，对销售商品房开发商要予以处罚。购置期房（预售商品房）时，开发商应出示预售许可证。如经纪机构代理该商品房，应出示该预售商品房的预售许可证或复印件。

（三）签订定购协议后不买房，开发商能否"拗"断定金？
答：对此问题不能一概而论，要视定购协议、不买房的原因等具体情况而定。首先，定购协议是购房人和开发商的民事合同行为，根据《合同法》，双方都应诚实、全面地履行已生效的合同，若不履行或不完全履行定购协议的，违约方应依据协议的违约条款给予对方相应的赔偿。其次，在购房过程中，有较多的不确定因素，若双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的，或者开发商的广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的，开发商均应全额返还购房者支付的定金。上述问题均应在双方订立的定购协议中加以明确，并严格按已签订的定购协议的约定执行。

（四）正式决定买房前，购房者是否有必要去房地产交易中心查阅房屋的有关登记资料？
答：有必要。目前本市各房地产交易中心已开设登记资料对外查阅窗口，房地产权利人和相关人员均可向交易中心查阅房屋的权利状况、租赁、抵押及查封等情况。购房人在签订合同前应向房地产交易中心查阅房屋的有关登记资料，了解该房屋查询日的权利状况，可以防止开发商将抵押、查封或已销售的房屋再销售给购房人造成"一女二嫁"情况，保护自身的合法权益。

（五）签订商品房预售合同时应要求开发商出示哪些文件？
答：签订商品房预售合同时，应要求开发商出示营业执照、房地产开发企业资质证书和该商品房项目的预售许可证。购房者应对上述证件的主体名称是否一致进行核对。购房者还应注意在签订购房合同时，卖方与上述二证一照的名称是否一致，所买卖的房屋是否在预售许可证上标明的房屋。

二、商品房广告
（一） 房地产开发企业刊登商品房（预）销售广告的条件？
答：房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可进行预售商品房的广告宣传。预售商品房的广告必须载明商品房预售许可证的批准文号。

（二）如何阅读房地产广告？
答：房地产广告是房地产开发商对楼盘进行宣传的重要手段，因此，房地产广告往往以优美的文字、艺术化的图片进行宣传，以吸引消费者注意，广大购房人不能过于相信，应通过实地查看，向有关部门咨询了解等方式全面了解楼盘的真实情况。在阅读广告时应充分注意以下内容：
1、楼盘位置。广告往往通过示意图的方式，认人感觉楼盘距离繁华区域、商业中心、交通枢纽、大型绿地等人们向往的居住地段很近，很容易引起误导。
2、房屋售价。广告往往醒目地标明最低价，或标明均价，而实际上本市的房价基本上是一房一价，同一楼盘，因朝向、位置、楼层不同，价格相差很大，一般每平方米建筑面积相差可达几百元、上千元。
3、环境配套。广告常常对小区的绿化、会所等配套设施作出承诺，对周边环境进行宣传，购房者应注意有的小区是一次规划、分期实施，广告宣传的配套设施是后期建设的，对购买前期的，不能马上享受，而且还可能应开发商推迟、甚至中断后期开发，而无法兑现。
4、楼盘名称。楼盘名称往往很气派、很诗意，但有些名称往往未经地名管理部门核准，因而是违规使用。
5、房型面积。广告刊登的配家俱的房型图往往不按真实比例绘制，因而显得宽敞；广告中标注的面积一般是套内建筑面积，而非使用面积，套内建筑面积一般比实际使用面积大。
6、开发单位。广告往往刊载开发商、投资商名称。开发商是经计划、规划、用地等部门批准的开发建设主体，投资商是参与投资的主体。其参与投资不需经过批准，开发商名称应与预售许可证上载明的开发商名称一致，购房人只与开发商签销售合同，投资商无权签订销售合同。

（三）如何避免房地产广告误导？
答：一般情况下，房地产广告不是开发商向购房人发出的订立合同的要约，因此，广告的内容仅供购房人参考，为避免误导购房人应对照广告实地察看，同时，为使开发商履行承诺，应将广告中明示和承诺的内容在合同中约定，或作为合同的附件。

三、房地产转让和租赁
（一）目前上海房地产市场中可供交易的产权房屋有哪几种类型？
答：目前上海房地产市场中可供交易的产权房屋主要类型有：商品住房、非居住外销房、非居住内销房；这三类房屋都包含商品房和存量房。
1、商品住房：为进一步简化房地产交易手续、刺激住房消费，逐步建立内、外统一的商品房交易市场，本市于1999年对内销商品住房种类进行归并（也就是将普通内销商品住房、侨汇房、经济适用住房、职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房，统一归并为内销商品住房）；2001年，又在内销商品住房种类归并的基础上，对内销商品住房和外销商品住房实施了并轨后，统一归并为商品住房。
2、非居住外销房：
一是指2001年8月1日前，房地产开发商通过外销批租的方式取得土地使用权后，按照土地使用条件而投资建造的可向境内外自然人、法人和其他组织租售的办公、商业、厂房等新建的非居住外销商品房。
二是指房地产开发商将投资开发的外销办公、商业、厂房等非居住外销商品房出售给买受人后，受让人将该房屋再上市交易的存量房屋。
3、非居住内销房：
一是指2001年8月1日前，房地产开发商通过内资六类用地方式取得土地使用权后，按照土地使用条件而投资开发的内销办公、商业、厂房等新建的非居住内销商品房。
二是指房地产开发商将投资建造的内销办公、商业、厂房等非居住内销商品房出售给买受人后，受让人将该房屋再上市交易的存量房屋。

（二）商品住房交易并轨的内容有哪些？
答：内外销商品住房并轨后，商品住房交易也实施了并轨。具体内容有5个方面：
1、统一租售对象。不论是并轨前还是并轨后取得土地使用权建造的商品住房，都取消租售对象的限制。也就是说，境内外的企业、组织和个人都可以购买或租赁商品住房。
2、统一交易示范合同和手续。由市房地资源管理局与市工商管理局共同制作、提供统一的新建商品房预售、出售、存量房买卖、房屋租赁等各类示范合同文本，供当事人参照使用。商品住房买卖凭房地产权证和买卖合同办理过户手续，商品住房租赁凭权属证明和租赁合同办理登记备案手续。
3、统一交易收费。将个人购买商品住房按买卖一定比例收取手续费，改为每次交易过户时按统一规定的标准收费。
4、统一交易信息。商品住房上市使用统一的楼盘表，全市商品住房交易、登记、权籍信息系统实行联网，以方便查询。
5、房地产权证上注明土地使用年限。根据法律规定的土地使用有偿、有限期的原则，对并轨后新建的商品住房，在其房地产权证上都注明土地使用年限。而原有的内销商品住房（包括已售公有住房、经济适用住房等），其房地产权证上未注明土地使用年限，仍暂时维持原状。

（三）开发商出售商品房应当缴纳哪些税费？
答：1、营业税：内资企业税率为5.56%（含营业税附加）；外资企业税率为5％（不含营业税附加）。
2、所得税：税率为33％（外资企业在浦东新区开发区范围内从事房地产开发经营的，税率为15％）。其中：
（1）内资企业按月、季预征收，但一般按实际利润结算，政策掌握较宽松；
（2）外资企业按月预征，具体征收办法根据企业预收款占应收房款比例按下列规定预征，项目完成后，按实际利润多退少补：
50%以下的，按10%的利润率计算；
50％～80％，按15％的利润率计算；
80％～100％，按20％的利润率计算。
3、合同印花税：税率为0.03%。
4、土地增值税：免征。

（四）个人出售房屋应当缴纳哪些税费？
答：1、出售花园住宅
综合税：税率为5％；
合同印花税：税率为0.05%。
2、出售普通住宅
合同印花税：税率为0.05%。

（五）个人和单位购买商品房应当缴纳哪些税项？
答：1、个人购买房屋
合同印花税：新建商品房0.03%，存量房屋0.05%；
契税：普通住宅0.75％，花园住宅1.5％，非居住房屋3％。
2、单位购买房屋
合同印花税：新建商品房0.03%，存量房屋0.05%；
契税：3％。

（六）单位出租房屋应缴纳哪些税项？
答：1、营业税：内资企业5.56%（含营业税附加）；
外资企业5％（不含营业税附加）。
2、房产税：（向外资企业征收时税名为"城市房地产税"）。
内资企业：按年租金收入12％计征；
外资企业：房产原值×80％×1.2％计征。
3、所得税：33％。外资企业在浦东新区开发区范围内从事房地产开发经营的，税率为15％。
4、合同印花税：按合同金额的0.1％。

（七）个人出租房屋应缴纳哪些税项？
答：1、出租：按租金收入5％征收；
2、转租：按转租租金收入的2.5％征收；
3、合同印花税：按合同金额的0.1％。

（八）单位和个人承租房屋应缴纳哪些税项？
答：单位和个人承租房屋，均只需按合同金额的0.1％缴纳合同印花税

（九）单位和个人转让或租赁房屋办理过户登记或登记备案手续时，应缴纳哪些费用？
答：1、个人和单位转让房屋办理过户登记手续时应缴纳交易手续费，其中：
（1）个人、单位转让居住房屋：新建商品住房每平方米3元，由转让方承担；存量住房每平方米5元，由转让双方各承担50％；
（2）单位、个人转让非居住房屋：购买新建的内销商品房，由交易双方各按0.08％缴纳;购买外销房及存量非居住房屋,由买受人按交易价格的0.5%缴纳。
2、个人和单位租赁房屋办理合同登记备案时，应缴纳房屋租赁合同登记备案费：100元/件 。

四、房地产经纪
（一）什么是房地产经纪人？
答：房地产经纪人是指经工商行政管理部门登记注册，取得工商营业执照，并经过房地产管理部门备案，专门从事房地产居间介绍、代理、咨询活动的机构。这些机构的名称一般都有"房地产咨询""房地产代理""房地产经纪人"等专用名称和牌子。在这些机构中从事房地产居间介绍，代理活动的执业人员，应当都持有上海市工商行政管理局、上海市房屋土地资源管理局联合颁发的"上海市房地产经纪人员资格证"。不持有此证的人员是不能接受房地产客户委托，为客户介绍和代理购房的业务等房地产经纪业务的。房地产经纪人从事房地产经纪业务活动，只能收取佣金，不能直接收取购房款和赚取差价。

（二）什么是房地产居间介绍？
答：房地产居间介绍就是俗称的中介活动。是房地产经纪业务活动中的主要行为之一。在房地产居间介绍活动中，房地产经纪人接受当事人委托后充当居间人，在上、下家之间以房地产经纪人自己的名义进行穿针引线，提供有关房地产买卖、租赁的供给或需求信息服务，进行沟通协商，促进和撮合上、下家成交。成交后，房地产经纪人向委托当事人收取佣金。

（三）什么是房地产代理？
答：房地产代理就是俗称的代理活动。也是房地产经纪业务活动中的主要行为之一。在房地产代理业务活动中，房地产经纪人接受当事人委托后，必须以委托当事人（也就是被代理人）的名义从事业务活动。代理活动不得超越委托当事人规定的范围和要求。代理业务完成后，向委托当事人收取佣金（代理费）。

（四）房地产经纪机构起什么作用？
答：房地产经纪机构是社会性的中介企业，购房人需要购买或租赁房屋和进行投资活动或者房屋业主需出售或出租自己拥有的房地产时，可以委托房地产经纪人为其了解房地产市场行情，提供市场信息或房屋买卖、租赁和投资活动提供各项代理、代办服务活动。但业主的委托行为和房地产经纪人提供的服务都以双方当事人自愿、平等、公开、公平、公正为基础和原则的有偿服务活动。

（五）如何选择房地产经纪机构？
答：选择的房地产经纪机构应当是经由工商行政管理部门登记注册，取得营业执照。其营业执照的业务范围是应明确标有"房地产经纪"字样。同时还应当经注册所在区或县房地产管理部门备案。接受委托业务的机构人员应当持有"上海市房地产经纪人员资格证"。在选择房地产经纪机构时，更应注意该机构的诚信记录及其市场经营的信誉。

（六）、委托居间、代理业务时，应注意哪些事项？
答：向房地产经纪人委托居间、代理业务时，应注意做好以下事项：（1）把自己的委托的事项、内容和要求讲清楚并请房地产经纪人书面记录下来；（2）问清楚房地产经纪人采用什么方式、多少时间完成、需办理什么手续、自己应当配合房地产经纪人做什么事、提供什么证明；（3）向房地产经纪人了解，如果接受业主的委托，应当订立什么样的合同、怎样交付房款和应支付佣金金额和方式；（4）房地产经纪人提供相关的书面资料，其中应当包括订立合同的合同文本的样式。

（七）签订房地产经纪合同时应注意的问题？
答：委托房地产经纪人居间、代理均应签订书面的居间、代理合同。为规范房地产经纪行为，上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局依据有关规定联合制定了相应的示范合同文本。在委托房地产经纪业务时，可采用示范合同文本，也可以参照示范合同文本，由双方当事人自行拟订，但在拟订时，应具有以下基本条款：
1、标的（经纪事项）；
2、经纪事项的要求、标准；
3、合同履行的期限；
4、服务费用（佣金）数额和支付方式、时间；
5、违约责任和纠纷解决方式；
6、其他双方约定的内容。
第4、5两个基本条款，一定要将要求定清楚。避免发生疏漏或不加明确约定。

（八）房地产经纪人的收费标准是如何规定的？
答：按照有关规定：
1、房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％～2.5％计收，实行独家代理的，最高不超过3％。
2、房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金标准由当事人双方商议一次性计收。
3、房屋交换代理收费，按房屋评估价值的1％计收。

（九）在委托房地产经纪时，应注意房地产经纪机构哪些违规经营行为？
答：根据目前房地产交易市场存在的较为突出的问题，房地产经纪机构的违规经营行为主要有以下几个方面：
1、企业未向房地产管理部门备案而从事房地产经纪活动的；
2、从业人员未取得执业证书而执业的；
3、利用房地产中介赚取差价的；
4、发布虚假、过时信息的；
5、买卖成套住房"使用权"的；
6、自拟合同未向工商管理部门备案的；
7、出租、出借经纪人执业证书的；
8、超标准收取佣金的；
9、以办手续为名，扣压当事人身份证件、产权证明的；
10、虚拟交易，获取不当利益的。杭州新注册公司如何合理避税 怎样才能合理避税

（十）房地产中介活动中，产生纠纷的主要原因和纠纷解决的办法？
答：委托人和房地产经纪人之间发生纠纷一般有以下原因：第一是由房地产经纪人的原因而造成的纠纷：（1）房地产经纪人隐瞒应该让业主知道的情况，也称为影响业主的知情权的，如房屋的使用状况，交易人情况、交易价格、交易的应该费用、交易合同和经纪合同的订立和履行等；（2）房地产经纪人接受委托时，明知已超越了自己的业务能力，但为了赚取佣金，抢先接受委托，因而迟迟无法完成对业主的承诺；（3）房地产经纪人在不告知的情况下随意增加委托业主的费用；（4）房地产经纪人不了解或者无视相关政策法规，贸然接受有争议的委托，造成当事人之间发生纠纷。第二，由委托业主的原因而造成的纠纷：（1）委托业主无法明确自己的委托目的，或者随意改变自己的委托要求或中途悔约，使订立的合同无法履行；（2）委托业主不顾政策法规、在委托交易活动中串通或诱导房地产经纪人违反规定谋求交易成功；（3）委托业主通过房地产经纪人结识相对交易人后，直接与交易人私下约定交易，有意避开房地产经纪人并拒绝支付佣金；（4）委托业主与房地产经纪人对委托事项发生争议时，回避事实情况，否认自己的不当行为造成纠纷。
房地产纠纷活动中当事人之间发生的纠纷，可以通过仲裁和向法院起诉解决纠纷杭州新注册公司如何合理避税 怎样才能合理避税。